一、我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

1998年我國銀行業(yè)開始發(fā)放個(gè)人住房按揭貸款，由此拉開我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)十年之久蓬勃發(fā)展的序幕。自1998年起至今，十年間，我國城市人均住宅建筑面積從1998年18.66平方米增長(zhǎng)到約28平方米，增長(zhǎng)了50%。但是，隨著我國城鎮(zhèn)居民居住條件日益改善，我國商品房?jī)r(jià)格節(jié)節(jié)攀高，甚至達(dá)到大多數(shù)普通城鎮(zhèn)居民無法承受的程度。

2008年我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15781元，按照每戶3口人計(jì)算，平均每戶年均收入47343元，按照城市人均住宅建筑面積28平方米計(jì)算，平均每戶住宅面積84平方米。為了達(dá)到商品住宅價(jià)格與平均家庭年收入之比5倍，一套住宅價(jià)格應(yīng)該在24萬元左右，平均每平方米價(jià)格約2800元左右。

根據(jù)深圳市統(tǒng)計(jì)局公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2008年深圳市全年人均可支配收入達(dá)到26729.31元，比上年增長(zhǎng)10%；2008年1-12月深圳市商品房平均銷售價(jià)格12908.77元/平方米；按照平均每戶人口3人計(jì)算，平均全年每戶可支配收入80187.93元；按照總房?jī)r(jià)與年家庭收入之比約5倍計(jì)算，平均每戶可以購置住房面積約31平方米。如果按照平均每戶住宅面積84平方米計(jì)算，深圳市平均每套商品房?jī)r(jià)格約108萬元，總房?jī)r(jià)與年家庭收入之比約13.5倍。如果按照總房?jī)r(jià)與年家庭收入之比約5倍和平均每戶住宅面積84平方米計(jì)算，深圳市平均每套商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該約40萬元，平均每平方米價(jià)格約5000元左右。由此可見，我國房地產(chǎn)價(jià)格仍然存在降價(jià)空間。

表1 深圳市2007年1月至2008年12月商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

單位：元/平方米

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)整理

圖1 深圳市2007年1月至2008年12月商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)

自2007年9起，由于房?jī)r(jià)與平均家庭年收入之比越來越高于合理水平，深圳等城市商品房?jī)r(jià)格開始下跌。2008年深圳市商品房竣工面積629.73萬平方米，商品房實(shí)際銷售面積466.71萬平方米，銷售面積同比下降15.9%。截至2009年3月7日，深圳市商品房平均價(jià)格已經(jīng)從2007年8月20401元/平方米最高點(diǎn)下降到10564元/平方米，下降幅度已經(jīng)達(dá)到48%。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2008年各季度住房成交面積的同比變動(dòng)幅度依次為-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金額的同比變動(dòng)幅度依次為5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%。2008 年全國商品住宅的成交面積和成交金額分別同比下降了20.3%和20.1%。預(yù)計(jì)2009年我國房地產(chǎn)行業(yè)毛利率可能明顯下滑，行業(yè)資金緊張。

二、萬科財(cái)務(wù)分析

表2 萬科營業(yè)收入和凈利潤(rùn)分析

貨幣單位：人民幣元

數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)告

2008年萬科的營業(yè)收入達(dá)到409.9億元，同比增長(zhǎng)15.38%，增速明顯下降；由于房地產(chǎn)價(jià)格下跌，對(duì)可能存在風(fēng)險(xiǎn)的13 個(gè)項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備12.3 億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)46.4億元，同比減少-12.74%。2008 年底，萬科占全國住宅市場(chǎng)的份額為2.34%，比2007年增加0.27個(gè)百分點(diǎn)。

表3 萬科資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析

貨幣單位：人民幣元

數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)告

表4 萬科各項(xiàng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)比例

2008年萬科的負(fù)債率持續(xù)小幅上升，超過67%；存貨結(jié)構(gòu)比較合理，已完工開發(fā)產(chǎn)品占總資產(chǎn)6.63%；在建開發(fā)產(chǎn)品占總資產(chǎn)37.3%,擬開發(fā)產(chǎn)品占總資產(chǎn)29.12%左右。

表5 萬科2008年按地域劃分銷售收入

數(shù)據(jù)來源：萬科2008年度報(bào)告

2008年萬科的銷售收入主要來自珠三角、長(zhǎng)三角和環(huán)渤海等三個(gè)地域。萬科在三個(gè)地域的銷售均價(jià)都低于當(dāng)?shù)氐钠骄�商品房�(jī)r(jià)格。

2008年萬科實(shí)際完成新開工面積523.3 萬平方米，比2007 年減少32.6%，比年初的計(jì)劃數(shù)減少38.3%。2008年萬科的產(chǎn)品銷售中，首次置業(yè)和改善性購房比例超過80%，90平方米以下的產(chǎn)品比例接近50%。

表6 萬科各月銷售情況分析

數(shù)據(jù)來源：萬科年度報(bào)告和簡(jiǎn)報(bào)

2008年10月、11月和12月，萬科的銷售金額連續(xù)同比大幅度下降。但是，2009年1月萬科的銷售面積和銷售金額均達(dá)到2位數(shù)的同比增長(zhǎng)率，2月更達(dá)到了3位數(shù)的同比增長(zhǎng)率。我們注意到，2009年1月萬科的銷售均價(jià)比上月環(huán)比下降5.2%, 2月比1月環(huán)比下降1.74%。

截至 2008 年末，萬科已獲取的規(guī)劃中項(xiàng)目106 個(gè)，建筑面積合計(jì)約2281 萬平方米。萬科計(jì)劃2009 年新開工面積約403萬平方米，比2008 年實(shí)際完成數(shù)下調(diào)約23%。萬科2008年新增項(xiàng)目土地價(jià)款合計(jì)136.1 億元，土地的平均成本約2003元/平方米。

三、房地產(chǎn)業(yè)的振興前景

商品房?jī)r(jià)格應(yīng)該趨近與平均家庭年收入之比的合理水平，這已經(jīng)成為各方面的共識(shí)。我國商品房?jī)r(jià)格正在逐漸下跌，趨向合理價(jià)位，這為振興我國房地產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。

通過本輪房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，我國房地產(chǎn)業(yè)將發(fā)生兩大變化：一是超額利潤(rùn)消失，行業(yè)平均利潤(rùn)趨向社會(huì)平均利潤(rùn)；二是大量中小房地產(chǎn)企業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)能力弱的大型企業(yè)將退出房地產(chǎn)業(yè)，行業(yè)市場(chǎng)集中度將明顯提高，房地產(chǎn)企業(yè)的品牌效應(yīng)越來越重要，商品房質(zhì)量顯著提高。

我們判斷哪些房地產(chǎn)企業(yè)將成為本輪行業(yè)調(diào)整的勝出者，主要根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營策略、存貨結(jié)構(gòu)等。

我們判斷萬科將成為本輪房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的勝出者，主要依據(jù)萬科對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷以及由此制定的經(jīng)營策略。正是由于對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確判斷，2008年萬科率先降價(jià)促銷，不僅有效地控制了由于商品房?jī)r(jià)格普跌造成的損失，而且提高了市場(chǎng)份額。

2000年至2004年前后，我國汽車行業(yè)的平均利潤(rùn)率達(dá)到2位數(shù)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際汽車業(yè)的平均利潤(rùn)率，當(dāng)時(shí)大量資金涌入汽車業(yè)�，F(xiàn)在，我國汽車業(yè)的平均利潤(rùn)率約5%左右，接近國際汽車業(yè)的平均水平。盡管2008年萬科率先降價(jià)銷售，凈利潤(rùn)同比下降12.74%,凈利潤(rùn)率比上年下降3.65個(gè)百分點(diǎn)，但是，萬科的凈利潤(rùn)率仍然達(dá)到11.32%。

2009年我國房地產(chǎn)價(jià)格仍然向合理價(jià)位趨近，房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率也將向社會(huì)平均利潤(rùn)率趨近。識(shí)時(shí)務(wù)者為俊杰，順勢(shì)者昌，逆勢(shì)者亡。這些大家熟知的成語將成為2009年決定我國房地產(chǎn)企業(yè)生死存亡的標(biāo)準(zhǔn)。

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